A licitude da cobrança de corretagem na intermediação de venda de imóveis incorporados por construtoras

O presente artigo se propõe discutir sobre a legalidade da cobrança da taxa de corretagem para os serviços de intermediação de venda de imóveis incorporados por empresas construtoras.

Muito se discute no Judiciário, atualmente, sobre a legalidade da cobrança da taxa de corretagem para os serviços de intermediação de venda de imóveis incorporados por empresas construtoras.

Em relação à legalidade da cobrança, há quem entenda que a cobrança é ilegal por ser inserida em um contrato de adesão, não possibilitando ao promitente comprador optar pela não contratação deste serviço e não podendo negociar com pessoa distinta daquela indicada.

Entretanto, o artigo 724 do Código Cívil vigente é expresso ao afirmar que, inexistindo fixação da lei a respeito de quem é a obrigação de pagamento da remuneração do corretor pode ser ajustada entre as partes, e caso não seja, o seu custo será atribuído para uma das partes por meio de decisão judicial segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Assim, é praxe no mercado imobiliário que o pagamento da comissão de corretagem seja feito pelo comprador, quando da aquisição de imóveis na planta, e não pela construtora, sendo esse, inclusive, o entendimento da jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“Repetição de indébito cumulada com revisão contratual.

Inadmissibilidade. Pactuado se apresenta claro e preciso. Ausência de abusividade ou onerosidade excessiva. Disposições contratuais estão adaptadas ao cotidiano das negociações imobiliárias. Imóveis novos colocados à venda por construtora têm como praxe o pagamento de comissão de corretagem pelo comprador. Devido processo legal observado. Cerceamento de defesa não caracterizado. Prova documental suficiente para a entrega da prestação jurisdicional no mérito. Apelo desprovido.”

Assim sendo, face a legalidade da imputação do ônus da corretagem ao comprador e a ausência de proibição legal neste sentido, não se pode admitir a alegação de abusividade na estipulação entre a construtora e a intermediadora de venda de que a obrigação pelo pagamento da corretagem será devida pelo consumidor. A não concordância do promitente comprador com a estipulação do pagamento do valor da corretagem pode ser exercida mendiante a recusa na celebração do negócio com a incorporadora.

De acordo com o professor Nelson Nery, “nada há de irregular ou ilegal no fato de os ajustes contratuais que se estabelecem entre empreendedoras e consumidores se realizarem por intermédio de “contratos de adesão”. Permite-se, inclusive, que os contratos de adesão contenham cláusulas restritivas de direitos dos consumidores, cuja redação nesse particular, todavia, deve ser destacada, de fácil constatação e compreensão.”

Sendo a contratação da corretagem um encargo atribuído contratualmente ao consumidor, de forma clara e ostensiva, não há o que se falar em ilegalidade, passando a ser, desta forma, licita às partes, face ao principio da autonomia contratual e a livre negociação, estabelecer a quem recairá o ônus do pagamento da carretagem.

Importante destacar que o consumidor se beneficia dos serviços de corretagem prestados pelas imobiliárias, uma vez que, no momento da compra, recebem todas as informações técnicas e detalhadas do empreendimento, sendo auxiliados pelos profissionais a realizar o negócio de melhor forma possível.

Nesse sentido, o juiz da 1ª Vara Cível de São Paulo reconheceu a legalidade da cobrança da corretagem na Ação Civil Pública de número 1003243-04.2014.8.26.0564:

“Vistos.

MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, qualificado(s) na inicial, ajuizou(aram) ação de Ação Civil Pública em face de MBIGUCCI COMERCIO E EMPREENDIMENTO IMOB. LTDA, Estratégia

Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando que as rés, empresas do mesmo grupo econômico, transferem aos consumidores a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, o que implica em venda casada e sonegação fiscal, que deve ser coibida. Citadas, as rés apresentaram contestação argüindo ilegitimidade passiva do Ministério Público. No mérito, afirmam que não há prejuízo aos compradores na transferência do pagamento da comissão de corretagem, eis que o valor pago a tal título já está incluído no preço do imóvel, limitando-se a construtora a fazer a dedução da comissão e repassar à intermediadora que concluiu o negócio. Afirmam que consta expressamente dos contratos celebrados que o valor da corretagem está incluído no preço da venda e será destacado e deduzido do valor do negócio.

Informam que não há venda casada, eis que nada é imposto aos consumidores, além daquilo que se dispuseram a pagar. Pugnam pela improcedência da demanda. Foi apresentada réplica. É o breve relatório. D E C I D O.

A ação comporta julgamento antecipado, eis que versa exclusivamente sobre matéria de direito. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva do Ministério Público. Isto porque o direito aqui buscado é coletivo, não se direcionando a um grupo específico de indivíduos, mas a todos os consumidores que se encontrarem na mesma situação. Assim, está dentre as atribuições do órgão autor defender os interesses difusos e coletivos, sendo o presente, um deles. No mérito, a ação não procede. Não vislumbro qualquer ilegalidade no pagamento da comissão por intermediação imobiliária na forma concretizada pelas requeridas. Os consumidores, ao adquirirem o imóvel, estabelecem um preço de compra e tal montante não é acrescido da comissão. Esta já está inserida no valor do preço, sendo certo que o custo incorrido pela vendedora é repassado diretamente pelo consumidor à corretora, sem qualquer violação legal. Basta a leitura atenta de cada proposta de compra e venda com os respectivos contratos para se auferir que o valor é exatamente o convencionado, não havendo imposição extra de custos ao consumidor. Certo, ainda, que não há óbice à transferência da obrigação de pagamento da corretagem ao comprador, sendo que todas as informações atinentes ao pagamento do referido encargo constam expressamente da avença. Nesse sentido já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em recente decisão:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Comissões de corretagens e de assessoria técnico imobiliária jurídica. Pagamento pelos compradores que tiveram conhecimento prévio do encargo e anuíram tacitamente – Atraso na entrega da obra. Prazo de Prorrogação. Previsão contratual – Admissibilidade – Lucros Cessantes Cabimento – São devidos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel pronto, ou da intenção do comprador em destiná-lo a sua habitação e não à locação ou à venda, pela privação da coisa no período da mora – Dano moral – Inexistência – Inadimplemento contratual que, por si só, não gera dano moral indenizável – Multa Indevida – Falta de previsão contratual – Recurso dos autores e da ré parcialmente providos” (Apelação nº 0158360-44.2011.8.26.0100, Relator(a): Alcides Leopoldo e Silva Júnior,

Comarca São Paulo, 1ª Câmara de Direito Privado, julgado em 25/09/2012). Menciona o Ilustre Relator, no corpo do acórdão, o seguinte: “Ainda que, como relata Gustavo Tepedino, “de acordo com os usos locais, a remuneração na corretagem, salvo expressa estipulação em contrário, deve ser paga por quem contratou o trabalho”, pois, assim, já entendeu o Superior Tribunal de Justiça, que “em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente” (REsp 188.324/BA, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2002, DJ 24/06/2002, p. 307), no caso específico, mesmo ausente disposição expressa, os autores tiveram conhecimento, antes da conclusão do negócio, que assumiriam tais obrigações, e acabaram anuindo tacitamente, pelo pagamento, não podendo, agora, pretender reaver as importâncias, pois, inexistentes vícios de consentimento, e por não se tratar de resolução do contrato por inadimplemento absoluto da vendedora” (grifei). Deste modo, não há venda casada a macular o direito do comprador, e tampouco sonegação fiscal, eis que não há vedação legal na transferência do pagamento do encargo, custo em princípio do vendedor, ao comprador. ISTO POSTO, julgo IMPROCEDENTE a ação, extinguindo o feito com julgamento de mérito, nos termos do art. 269, I, do Código de Processo Civil. Isento de sucumbência, nos termos do art. 18, da Lei nº 7.347/85. P.R.I. São Bernardo do Campo, 30 de abril de 2014. FABIANA FEHER RECASENS”

Desta forma, mister destacar que inexiste, ao meu ver, obstáculo capaz de possibilitar a decretação da abusividade da prática comercial de imputar ao promitente comprador o ônus no pagamento da comissão devida em razão do serviço de aproximação das partes com o intuito de celebração de contratos de Compra e Venda das unidades imobiliárias incorporadas. O contrato de corretagem é perfeitamente lícito e permitido pela legislação consumerista brasileira, inexistindo qualquer disposição contrária a essa estipulação..

Referências:

Apelação nº 0332270-92.2009.8.26.0000. 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP. Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda. Publicado em 28/04/2010.

Sentença publicada no DJE em 08/05/2014.

Apelação Cível nº 0021429-69.2012.8.26.0562, rel. Des. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 26.03.2013

Apelação Cível nº 0227293-69.2011.8.26.0100. Rel. Des. Arthur Marques. 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. j. 27/01/2014.

Ação Civil Pública nº 1003243-04.2014.8.26.0564 Juíz FABIANA FEHER RECASENS, 01ª Vara Cível de São Paulo, j. 30.04.2014

Apelação nº 0019926-66.2011.8.26.0006, rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2013.

NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Parecer Comissão de Corretagem e a licitude de sua cobrança na venda de imóveis